林本利：樓市畸形 政府火上加油？

▲ 林本利認為樓市愈來愈畸形，與政府政策失誤有關。(相片來源：法新社)

「上車難，難於上青天」，香港樓價之高冠絕全球，超出市民負擔能力。房委會上周新居屋抽籤，申請人數便多達13.5萬名。

近日更湧現一批「成功需父幹」的上車個案，買樓竟然是靠護士女友、保險公司高層爸爸。

樓市愈來愈畸形，林本利認為與政府政策失誤有關，特首梁振英誇大土地供應不足，推出「白居二」，去年更放生地產發展商出售樓花。結果，中原城市領先指數（CCL）近期升破140點，較梁振英上任時約100點，上升了四成，實為政府樓市政策失衡之過。

林Sir自2011年從理大教席退休，除了開立了非牟利的教育中心傳授理財心得，也在多份報章及刊物上發表時事評論文章，為香港發展出謀獻策，亦直斥社會不公義，批評權貴絕不手軟。

林Sir的政論文章最近結集成書——《政策失衡的反思是誰拿走了社會的公義與你口袋裡的錢？》，評論自梁振英上台以來的失衡政策，包括土地、經濟、民生等。

新書不少篇幅談到香港的房屋及土地政策，閱讀這些文章，可見現屆政府樓市政策的失衡。

未善用政府地建屋

梁振英連續兩年的施政報告，講述了5歲小朋友憂慮長大後無屋住的故事。林Sir一直質疑梁振英誇大香港土地短缺的情況。

2012年7月4日，前發展局局長麥齊光書面回覆立法會議員提問，披露了政府的住宅土地儲備共有2,153公頃，此外更有777公頃空置的政府、機構或社區用地，當中不少可以轉為興建住宅。數百公頃高爾夫球用地，供少數權貴享用，亦未能顧及社會整體利益。

他質疑政府沒有積極利用這些閒置政府用地，反而捨易取難，力推新界東北發展計劃，以1,200億元公帑發展333公頃土地。

他指政府花費1,200億元開發土地興建6萬個單位，單是土地開發成本，每個單位便要200萬元，完全缺乏成本效益。還未考慮未來建築費上升，每個住宅成本將至少要400萬至500萬元，對解決香港樓價高企的效果成疑。

▲ 梁振英力推新界東北發展計劃，以1,200億元公帑發展333公頃土地。(相片來源：法新社)

林Sir在書中更指，

市民眼見過去多年政府官員不斷向地產商輸送利益，充當地產商的『內鬼』，對特區政府早已失去信任。

市民不相信發展新界東北是為了解決本港住屋問題，反而是要向地產商和其他囤地的人輸送利益，讓其早日取得回報。

白居二買家接火棒

除了誇大供應短缺的問題，梁振英多項政策也加劇樓價上升。舉例梁振英上台後，隨即推出白表免補價購買二手居屋（白居二）政策，每年讓5,000個合資格的成功申請者在二手市場免補價認購居屋。

林Sir多年前已提出類似構思，冀搞活二手居屋市場，讓中等收入的家庭免補價購買居屋「上車」，但前提是樓市供應充足，二手居屋賣家出售單位後，若入息不超過上限，仍可申請免補價購買二手居屋，讓居屋及夾屋單位鬆綁，方便居屋業主因應家庭及工作環境轉變而換樓。

港府正值樓價高企時推出「白居二」，卻是亂石投林，無法遏止樓市升溫之餘，更令中小型單位樓價「火上加油」。

因私樓樓價高企，居屋小業主放售手上單位，套現百多二百萬元也難支付私樓三成首期，這些業主惟有將單位「吊高來賣」，「白居二」申請者此時入市無疑是接火棒，將來樓價下跌恐成負資產。政策完全沒有搞活二手居屋市場，但港府今年中將再推「白居二」，名額2,500名。

放生地產商賣樓花

▲ 林本利認為，政府屢屢誇大供應不足情況，成樓價上升的幕後黑手。(相片來源：本報資料室)

2014年5月，政府宣布放寬雙倍印花稅（DSD）條款，將「先買後賣」換樓客可豁免DSD的半年換樓期限，由簽臨時買賣合約日期改為簽署轉讓契後才計算，他質疑政府此舉幫助地產商促銷樓花，吸引小業主「先買後賣」，美其名方便小業主換樓，實質是鼓勵他們同時持有兩個單位。

政府若真心想遏抑樓價，應考慮延長豁免雙倍印花稅（DSD）的寬限期，由簽訂臨時買賣合約後半年，延長至一年左右，遠期樓花失去競爭優勢，便需減價促銷。

林Sir一直認為政府不宜打壓樓市，反之應透過增加房屋供應，讓市場得到足夠信息：未來供應將會大增，市民置業不必急於一時。

相反，政府屢屢誇大供應不足情況，不單無法讓樓價平穩發展，更成樓價上升的幕後黑手。

原文刊於《iMoney智富雜誌》389期（收費閲讀），標題經TOPick 修改，原題為「樓市畸形元兇：政策失誤」。

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